【最高院典型案例】胡某诉临沂某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
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最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例
时效性： 现行有效
发文机关： 最高人民法院
发文日期： 2015年12月04日
施行日期： 2015年12月04日
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“用公开促公正建设核心价值”主题教育活动合同纠纷典型案例
目录
1.重庆某铁物流有限公司诉巫山县某商贸有限责任公司、合江县某贸易有限公司买卖合同纠纷案
2.陈某诉中国某人寿保险股份有限公司某中心支公司人身保险合同纠纷案
3.刘家花诉山东费县某盛源食品有限公司养殖合同纠纷案
4.“新华”商标纠纷案
5.邹某诉张某合同纠纷案
6.王某诉孙某1、孙某2买卖合同纠纷案
7.胡某诉临沂某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
8.冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
9.郑某诉冉某民间借贷纠纷案
10.周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
11.王某先等人诉被告重庆市某区工伤保险管理所、第三人重庆某煤矿公司不履行行政给付义务案
12.李某、王某诉陈某某民间借贷纠纷案
13.郑某某诉雷某、刘某某、重庆某文化传播有限公司民间借贷纠纷案
14.李某诉段某民间借贷纠纷案
15.马某诉张某民间借贷纠纷案
16.王磊诉抚顺某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
17.游某与鸿某公司买卖合同纠纷案
18.黄某楼诉李某民间借贷纠纷案
19.闫某、李某诉北京中国某旅行社有限公司旅游合同纠纷案
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七、胡某诉临沂某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
（一） 基本案情
原告胡某与被告临沂某房地产开发有限公司于2010年8月9日达成了购房意向：原告购买被告某公司位于费城镇中山路南端明珠花苑9号楼101号楼房一套，并于当天交给被告某公司定金50000元，当时被告的经办人承诺半个月后交齐购房款即给钥匙并给办理房权证。2013年8月23日，原告（买受人）与被告某公司（出卖人）签订了购房合同，合同约定合同总价款为187944元，出卖人应于2010年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给买受人，原告又支付给被告某公司购房款130000元。后被告某公司作为出卖人未按合同约定将原告所购楼房交付原告。另查明，被告出卖给原告的楼房，被告已于2006年10月17日卖给了杨平，杨平在费县房管局通过产权登记取得了涉案楼房的所有权证。2008年9月8日，杨平又将涉案楼房卖给了李文平，并到费县房管局办理了产权转移登记。后费县公安局经侦大队因被告法定代表人刘伟涉嫌刑事犯罪将其刑事拘留。刘伟之妻李永梅与原告约定：李永梅自愿筹集现金180000元替被告归还原告购房款，后费县公安局经侦大队将180000元购房款转交给了原告。因损失赔偿事宜，原告诉至本院，请求依法判令被告解除原告和被告签订的购房合同，双倍返还原告所交购房定金50000元，承担赔偿责任180000元，并由被告负担诉讼费用。
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（二） 裁判结果
山东省费县人民法院认为，原告与被告某公司于2013年8月23日签订的购房合同内容不违反有关法律规定，为有效合同。被告本应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，履行其交付房产的义务。但因合同约定的标的物，已被他人以合法的方式取得所有权，原告与被告某公司签订的购房合同已不能履行，原告请求解除该合同符合有关法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告某公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，又与原告签订商品房买卖合同显系不诚信行为，故原告请求被告承担赔偿责任，并返还定金理由正当，符合相关法律规定，本院予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金不得超过主合同标的额的20%规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条关于当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持的规定，原、被告约定的定金数额为50000元过高，以调整为37589元（187944×20%）为宜，其余12411元应视为购房款，故原告实际支付的购房款应为142411元（130000元＋12411元）。判决：一、被告临沂某房地产开发有限公司赔偿原告胡某损失142411元，返还原告胡某定金37589元，共计180000元。限本判决生效后5日内履行完毕。二、驳回原告胡某的其他诉讼请求。广州合同律师,广州天河区专业合同律师
（三） 典型意义
本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件，也是对合同法第54条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。商品房买卖合同中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。广州合同律师,广州天河区专业合同律师